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房地产 评估方法常用的有成本法、市场比较法、剩余法、收益法、假设开发法,针对土 地估价还有基准地价修正法、路线价法、房地产 价格指数调整法等等。

成本法:针对土 地使用权价值评估,经常叫做成本积算法,即对取 得土地或已实现的土地开发的各项成本费用进行核算,剔除不 正常因素影响的价值,对于正 常成本费用累积后取一定的资本利息和合理的投资利润,得出土 地使用权价值的方法。该方法 常用于对正常程序取得的土地的评估。
针对房屋评估,通常称为重置成本法,它是对 现有的房屋按照正常市场标准下的重新建造房屋所需成本的测算,然后考 虑资金的利息并计取一定的开发(或建设利润)得出完全重置成本价,然后根 据实际情况和法律规范确定房屋成新率,二者相 乘后得出房屋的评估价值的方法。

市场比较法:挑取市场上相同用途、其他条 件相似的房地产价格案例(已成交的或评估过的、具备正常报价的)与待估 房地产的各项条件相比较,对各个 因素进行指数量化,通过准 确的指数对比调整,得出估 价对象房地产的价值的方法。这种方 法具有较强的实际意义和准确性,在市场 经济不太成熟的时候较难适用,在市场较为成熟、成交透明、比较案 例易找的时候常常使用,并且估 价结果较为准确。

剩余法:房地产 总价知道或者可以测算出来时,因为房地产总价=土地使用权价值+房产价值,因此测 算出土地使用权价值或房产价值,用总价 值扣除它后即可得出房产价值或土地使用权价值。这种方 法常用于房屋或土地的单项估价。

收益法:房地产之所以有价值,其根本 原因是因为他有使用价值,使用价 值即为房地产所有者带来收益,收益的 大小是决定房地产价值高低的内在原因,通过一定的分析,房地产 收益与其价值有一定的比例关系(即房地产收益率)。不同的地区、不同用途、类型的 房地产收益率也有所不同,根据待 估房地产的收益返算其价值的方法即为收益还原法。房地产价值=房地产纯收益÷收益还原利率。

假设开发法:对于一 个未完成的房地产开发项目(纯土地或在建工程等),通过测 算正常开发完毕后的市场价值,然后扣 除剩余开发任务的正常投入,即得出 待估房地产价值的方法。

基准地价法:对于城 市土地使用权的价值,近年来 进行了大范围的基准地价评定工作,并且已 得出城市不同级别的土地的基准地价,这对于 衡量城市土地使用权的价值具有较可靠的指导意义。针对到 某一地块的土地使用权价值评估,可以参 照已有的同级别、同用途的基准地价,进行一般因素、区域因素、个别因素的调整,最后得 出估价对象土地使用权价值的方法。这种方 法有一定的政策性。

路线价法:土地使 用权的价值跟土地所处位置(临街状况:宽度深度)有很大的关系,对于同一街区,土地的 价值具备相对的稳定性,如果知 道该街区土地的平均价格,通过临街宽度、临街深 度的调整得出估价对象土地价值的方法即为路线价法。

 
 
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